Hvordan sikre betaling ved ekstraordinære prisøkninger i bygg- og anleggsprosjekter

Som følge av krigen i Iran står entreprenører i bygg- og anleggsbransjen overfor en langt større prisrisiko enn tidligere. Stenging av Hormuzstredet fører til mangel på energi som sannsynligvis vil føre til kraftig økning av energipriser. Denne artikkelen gir en praktisk oversikt over grep entreprenører kan ta for å sikre betaling og redusere tap når prisene løper fra kalkylene.

Når energi blir dyrere, øker kostnadene til transport og produksjon av materialer som stål, aluminium, kobber og tekniske komponenter. Disse kostnadsøkningene forplanter seg raskt nedover i verdikjeden og slår direkte ut i høyere materialpriser.

Prisrisiko er et forretningskritisk spørsmål. Materialpriser svinger raskere enn før, transport og frakt har blitt betydelig dyrere, og egne driftskostnader øker i takt med energipriser og lønn. Konsekvensen er klar: kalkyler, anbud og rammeavtaler må bygges annerledes enn tidligere, med høyere dekningsgrad og tydeligere risikohåndtering.

Alle jobber bør prises med et reelt risikotillegg for prisendringer. Dette gjelder særlig materiell med store prissvingninger, transport og logistikk samt økte interne driftskostnader. Grossister kan ikke garantere stabile priser, og denne risikoen kan ikke bli liggende hos entreprenøren alene. Den må videreføres til kunden gjennom kalkylen.

Mange tror at krig, energikrise eller leveransemangel automatisk gir rett til økt betaling. Det stemmer ikke. Etter Norsk Standard sine kontrakter (NS) gir force majeure normalt kun rett til fristforlengelse – ikke vederlagsjustering. Med andre ord: Du får mer tid, men ikke mer betalt.

For entrepriser mellom profesjonelle parter NS et viktig vern. Standardene gir rett til indeksregulering av kontraktssummen og betaling for endringer og tillegg etter gjeldende priser. Fastpris uten indeksregulering plasserer all risiko hos entreprenøren og bryter med hovedprinsippene i disse kontraktene.

Ved arbeid for forbrukere gjelder strengere regler. Uten skriftlige prisforbehold og reguleringsmekanismer har entreprenøren i praksis ikke krav på tillegg for prisstigning. Dette gjør det avgjørende å avtale regulering før arbeidet starter.

SSBs byggeindekser treffer ofte dårlig i dagens marked. Entreprenører bør derfor vurdere å kombinere flere forhold - for eksempel utviklingen i oljepris og prisutvikling på metaller (aluminium, kobber, sink, bly, nikkel og tinn) ved London Metal Exchange (LME).

Ved tilbud kan man også legge inn forbehold knyttet til prisøkninger på spesifikke innsatsfaktorer som det er stor risiko for at vil øke. F.eks. at pris på spesifikke innsatsfaktorer skal reguleres i henhold til dokumentert prisutvikling fra leverandør.

Dersom oppdragsgiver er motvillig mot å ta risikoen for prisøkninger alene kan man vurdere en balansert risikofordeling, f.eks. at endringer ut over en gitt prosentsats fra tilbudstidspunktet skal kompenseres krone for krone.

Endringer og tillegg i prosjektet er ofte entreprenørens viktigste mulighet til å få dekket reelle kostnader. Forutsetningen er god dokumentasjon og tidlig, skriftlig varsling til oppdragsgiver.

Verken grossist eller entreprenør kan absorbere uforutsette prisøkninger i dagens marked. Risikoen hører hjemme hos sluttkunden. Tydelig dialog om prisvarsling, prisgarantiperioder og risikoallokering er avgjørende for å unngå konflikt senere.

Fem tiltak entreprenører bør gjøre nå:

1.      Øk dekningsgraden i alle kalkyler

2.      Bruk NS 8415/8417 aktivt

3.      Kombiner indekser som faktisk treffer kostnadsutviklingen

4.      Ta skriftlige prisforbehold ved forbrukeroppdrag

5.      Ha tidlig og åpen dialog om prisrisiko