Høyesterett avklarer overtakelsestidspunktet etter NS 8406
I HR-2026-965-A tok Høyesterett stilling til et spørsmål som har stor praktisk betydning i entrepriseforhold: Kan kontraktsarbeid anses overtatt uten at det er avholdt formell overtakelsesforretning etter NS 8406?
Høyesterett slår fast at overtakelse kun skjer gjennom en formell overtakelsesforretning. At byggherren tar arbeidene i bruk, er i seg selv ikke tilstrekkelig til å utløse overtakelsens rettsvirkninger.
Saken bakgrunn
Saken gjaldt en sluttoppgjørstvist mellom Tesliåsen AS (byggherre) og BVT Entreprenør AS (entreprenør) etter bygging av gang- og sykkelvei på Tesliåsen i Trondheim. Avtalt sluttfrist var 10. juni 2022, men arbeidene var i all hovedsak ferdigstilt i mai 2022. Den 31. mai 2022 gjennomførte partene befaring av kontraktsarbeidet, der byggherren påpekte enkelte mindre avvik som entreprenøren skulle utbedre. Det ble imidlertid ikke avholdt en formell overtakelsesforretning i tråd med standardens bestemmelser, og anlegget ble tatt i bruk av allmennheten kort tid etter befaringen.
Høsten 2022 etterlyste byggherren overtakelsesforretning, og ga samtidig entreprenøren en 14-dagersfrist for innsendelse av sluttoppgjør. Entreprenøren sendte ikke sluttoppgjøret innen denne fristen. Først mot slutten av 2022, etter betydelige uenigheter om endringsmeldinger, innkalte entreprenøren til formell overtakelsesforretning. Overtakelsesforretningen ble avholdt 2. desember 2022. Byggherren unnlot å møte og hevdet at overtakelse allerede hadde funnet sted i mai-juni ettersom arbeidene på dette tidspunktet var ferdigstilt og tatt i bruk. Entreprenøren gjennomførte overtakelsesforretningen alene, slik han har adgang til etter NS 8406 pkt. 24.1 annet ledd.
For Høyesterett anførte byggherren at entreprenørens krav var prekludert som følge av for sent fremsatt sluttoppgjør, på bekgrunn av at arbeidene var ferdigstilt og tatt i bruk før 10. juni 2022.
Subsidiært anførte byggherren at partene uansett hadde inngått en etterfølgende avtale høsten 2022, om at overtakelse hadde funnet sted ved sluttfristen. Entreprenøren på sin side anførte at overtakelse først skjedde ved den formelle overtakelsesforretningen den 2. desember 2022.
Høyesteretts vurdering
Basert på en samlet og systematisk tolkning av NS 8406, fant Høyesterett at kontraktsarbeidet overtas av byggherren først når det gjennomføres en formell overtakelsesforretning i tråd med bestemmelsene i NS 8406.
Høyesterett viser blant annet til at ordlyden i NS 8406 punkt 24.1 tilsier at overtakelse bare kan skje ved overtakelsesforretning, og at denne tolkningen underbygges av standardens punkt 24.6 om byggherrens urettmessige brukstakelse. Det vises også til punkt 24.2 om plikten til å føre protokoll ved overtakelsesforretning, og at det nettopp av hensynet til notoritet og forutberegnelighet er avgjørende at overtakelsestidspunktet kan identifiseres klart og entydig.
Høyesterett avviste også byggherrens subsidiære anførsel om at partene hadde inngått en etterfølgende avtale om tidligere overtakelse. Etter en konkret vurdering fant retten ikke tilstrekkelige holdepunkter for at det var oppnådd enighet, verken uttrykkelig eller gjennom konkludent adferd.
Stor betydning for aktørene i bygg- og anleggsbransjen
Avgjørelsen innebærer en viktig avklaring for aktørene i bygg- og anleggsbransjen. I mange prosjekter har byggherrens bruk av arbeidene i praksis blitt behandlet som om overtakelse hadde skjedd. Etter Høyesteretts dom er det ikke lenger grunnlag for en slik forståelse. Brukstakelse er ikke det samme som overtakelse, og uten formell overtakelsesforretning løper ikke de aktuelle fristene.
Dommen får betydelige praktiske konsekvenser for entreprenører og andre aktører i byggeprosjekter. En sentral følge er at preklusjonsfristen for sluttoppstilling og sluttfaktura – som normalt er to måneder – først begynner å løpe når det faktisk er gjennomført en formell overtakelsesforretning.
Dersom slik forretning aldri har funnet sted, har preklusjonsfristen heller ikke begynt å løpe. Dette innebærer at krav som tidligere har vært ansett som prekludert, i realiteten fortsatt kan være i behold.
Dommen innebærer avklaring av et sentralt skjæringstidspunkt i kontraktens forløp som har stor betydning for dagmulktkrav, reklamasjonsfrister og sluttoppgjør i entrepriseforhold. Som utgangspunkt vil overtakelse kun skje ved formell overtakelsesforretning, og det er nærliggende å anta at det samme vil gjelde etter de øvrige NS-kontraktene som har tilsvarende bestemmelser om overtakelse.
