Høyesterett om byggherrens endringskompetanse og beregning av forsinkelsesrenter (HR-2025-977-A)
Høyesteretts dom i HR-2025-977-A gir viktige avklaringer om hva som omfattes av byggherrens endringskompetanse innenfor 15 %-grensen i NS 8407 pkt. 31.1 tredje ledd:
[…] Er ikke annet avtalt, kan ikke byggherren pålegge totalentreprenøren endringer ut over 15 % av netto tillegg til kontraktssummen.
Lignende bestemmelser finnes også NS 8405, 8406, 8415, 8416 og 8417, og dommen har derfor også overføringsverdi til prosjekter hvor en av de nevnte standardene er avtalt.
Dommen kom også med viktige avklaringer av når entreprenøren kan kreve forsinkelsesrenter som følge av manglende betaling fra byggherren.
Saken kort oppsummert – partenes anførsler
Saken gjaldt sluttoppgjør mellom Oslo kommune og NCC Norge AS etter byggingen av Nye Jordal Amfi. Underveis i prosjektet oppsto uforutsette grunnforhold. Dette påførte NCC omfattende merarbeid, og det ble i tillegg nødvendig å utløse tre opsjoner knyttet til håndtering av grunnforurensning.
NCC mente merarbeidet og opsjonene skulle inngå i beregningen av 15 %-grensen for endringsarbeider, noe som ville ha ledet til at NCC hadde utført tilleggsarbeider utover 15 %-grensen. For tilleggsarbeidene utover 15 %-grensen anførte NCC at entreprenøren stod fritt til å kreve nye priser, uavhengig av de som opprinnelig var avtalt.
Oslo kommune mente derimot at 15 %-grensen kun omfattet «villede» endringer. Tilleggsarbeider som skyldtes forhold byggherren har risikoen for, som uforutsette grunnforhold og opsjoner, måtte holdes utenfor. Kommunen mente derfor at NCC ikke kunne kreve nye priser for noen av tilleggsarbeidene.
Når det kom til tvisten om forsinkelsesrenter, var det springende punktet om dokumentasjonskravene i NS 8407 pkt. 28.1 og 27.4 måtte være oppfylt før forsinkelsesrentene startet å løpe.
Høyesteretts vurdering
Hva inngår i 15 %-grensen?
Høyesterett slo fast at det kun er pålagte endringer som skal medregnes i 15 %-grensen etter NS 8407 punkt 31.1. Merarbeid som skyldes risikoforhold byggherren svarer for – som uforutsette grunnforhold – og opsjoner som er avtalt på forhånd, skal ikke regnes med.
Dommen legger med andre ord avgjørende vekt på hva som er årsaken til merarbeid: skyldes det en pålagt endring fra byggherren – som en alminnelig endringsordre eller mer indirekte gjennom arbeidstegninger eller beskrivelser, eller er det snakk om andre forhold byggherren bærer risikoen for? Merkostnader som følge av andre forhold byggherren bærer risikoen for vil ikke spise av 15 %-grensen. Her må begrensningen i byggherrens endringskompetanse vurderes opp mot mer generelle normer, som læren om bristende forutsetninger.
Høyesterett mente heller ikke at opsjoner kunne inkluderes i 15 %-grensen, da opsjoner er selvstendige avtaleklausuler som ligger innenfor kontrakten. Utløsning av opsjoner innebærer derfor normalt sett ikke en endring av det opprinnelig avtalte.
2. Konsekvenser av at 15 %-grensen er nådd
Dommen omtaler også konsekvensene av at 15 %-grensen er nådd. Regelen er da at entreprenøren ikke har plikt til å utføre mer endringsarbeider, og derved kan kreve at nye priser for fremtidige endringsarbeider avtales. For tilfellene hvor det overskytende endringsarbeidet er iverksatt uten at partene har avtalt pris på forhånd, blir vurderingen mer sammensatt etter alminnelige avtalerettslige prinsipper. Her vil det være sentralt om partene kun er uenige om de konkrete prisene, eller om uenigheten også gjelder om 15 %-grensen er nådd.
3. Når påløper forsinkelsesrenter?
Et sentralt avslutningstema i dommen var tidspunktet for når forsinkelsesrenter begynner å løpe. NCC krevde renter fra forfallsdato for de opprinnelige fakturaene, og viste til at kravene var tilstrekkelig dokumentert. Oslo kommune bestred dette, og anførte at betalings- og renteplikt forutsatte at entreprenørens fakturaer oppfylte kontraktens krav til dokumentasjon, jf. NS 8407 punkt 27.4.
Høyesterett tok stilling til dette og kom enstemmig til at en faktura først kan anses som forfalt – og dermed rentebærende – når den er tilstrekkelig spesifisert og dokumentert. Dette innebærer at byggherren må ha en reell mulighet til å kontrollere kravet. Dersom dokumentasjonen ikke oppfyller kontraktskravene, oppstår det verken betalingsplikt eller renteplikt.
Retten presiserte samtidig at dersom byggherren ikke bestrider dokumentasjonen før forfall, kan han i visse tilfeller likevel være ansvarlig for renter – forutsatt at fakturaen ikke er klart mangelfull. Med andre ord vil passivitet ikke nødvendigvis frita byggherren for renteplikt, dersom dokumentasjonen i utgangspunktet gir tilstrekkelig grunnlag for kontroll.
Dommen åpner også for at byggherren kan miste retten til å gjøre innsigelser gjeldende dersom han forholder seg passiv. I slike tilfeller må en faktura som bygger på disse oppgavene anses som tilstrekkelig dokumentert, og renter vil løpe fra forfallsdato – uavhengig av eventuell tidligere mangelfull dokumentasjon.
Samlet sett tydeliggjør dommen dermed en viktig balanse: Entreprenøren må sørge for at kravene er godt dokumentert, mens byggherren må reagere innen rimelig tid dersom han mener dokumentasjonskravet er mangelfullt.
Hva betyr dommen i praksis?
Selv om dommen trekker et tilsynelatende klart skille mellom endringer og andre byggherreforhold, er vår erfaring at grensen kan være vanskeligere å trekke i praksis som følge av mer eller mindre klare årsaker til et konkret merarbeid. Dommen vil likevel virke konfliktdempende for de tilfellene det er tydelig hva som er den faktiske årsaken til entreprenørens merarbeid.
Dommen gir dessuten viktig veiledning til konsekvensene av at byggherrens endringskompetanse er overskredet. Dette vil kunne sette byggherren i bedre stand til å styre risiko i prosjektet, herunder prioritering av endringsarbeider opp mot 15 %-grensen. I motsatt fall vil entreprenøren ha grunnlag for å kreve nye priser når grensen er nådd. Her bør imidlertid entreprenøren forsøke å sørge for at nye priser er avklart før de overskytende endringsarbeidene iverksettes.
Entreprenøren bør også merke seg konsekvensene av at dokumentasjonskravene for fakturering ikke er oppfylt, da dette kan bety at muligheten for å kreve forsinkelsesrenter bortfaller. Dette gjelder særlig i mer langvarige prosjekter, hvor rentekravene kan bli betydelige som følge av både størrelsen på hovedstol og lengden på renteperioden.
Trenger du bistand i håndtering av endringsordre, tolking av kontrakter eller uenigheter i pågående entrepriseprosjekter? Ta gjerne kontakt med vår entrepriseavdeling.
